La nueva Ley del Impuesto sobre la Renta sigue reconociéndole una reducción del 50% del rendimiento neto obtenido por el alquiler del inmueble si éste es una vivienda, pero ahora exige que los rendimientos sean «declarados» por el contribuyente. Es decir, que si la Administración Tributaria detecta que usted no ha computado estos ingresos (bien sea en la declaración del Impuesto presentada en plazo reglamentario, bien lo sea en una declaración extemporánea posterior), ya será demasiado tarde para usted porque la Administración integrará en su base imponible la totalidad del rendimiento satisfecho por el arrendatario (o el que le deba satisfacer).

Sin embargo, la principal novedad es que, a partir de 2007, la reducción será del 100% cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

En ambos casos, la Ley habla de vivienda a secas (no de vivienda habitual) y, en el segundo de ellos, lo que la Ley llama «reducción» se convierte en una auténtica exención de la renta inmobiliaria obtenida del inquilino que, como se ha dicho, sólo exige el cumplimiento de dos requisitos relativos a este último: una edad inferior a 36 años y unos rendimientos debidos a su esfuerzo personal superiores al mencionado indicador público (en este último caso porque su percepción aleja al inquilino del derecho a disfrutar de las ayudas directas al acceso a la vivienda y, al mismo tiempo, garantiza al Estado la recaudación de un determinado nivel de ingresos fiscales por el propio Impuesto sobre la Renta). Para ello, el arrendatario habrá de comunicar al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de los requisitos antes expresados. En los supuestos en que sean dos o más los arrendatarios de una misma vivienda, la reducción del 100% se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos de edad y nivel de rentas antes señalados.

Veamos ahora el capítulo de los gastos deducibles (que, conceptualmente, no han experimentado variación alguna). Sí, por el contrario, su cuantía. Hasta ahora, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podía exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros. El resto se perdía. Desde 2007 este límite sólo opera, para cada inmueble, en relación con los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble arrendado y/o para los gastos de reparación y conservación del inmueble. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, dentro del límite que permita la cuantía de los rendimientos íntegros de cada año. Los demás gastos deducibles del propio ejercicio (tributos y recargos no estatales, saldos de dudoso cobro, servicios personales, amortización del inmueble excluido el suelo, etc.) no presentan limitación alguna, por lo que podrán dar lugar al cómputo de rendimientos netos negativos, a integrar y compensar con las demás rentas que forman la base imponible general.

Félix Bornstein es abogado.