Pero en poco menos de un día, el gran edificio se ha derrumbado. Fue hace una semana, en la madrugada del lunes, a las 5.30 horas, y tras una tensa reunión -una más- con la familia catalana que controla el 39,62% de la inmobiliaria, los Sanahuja. Rivero y su socio incondicional Bautista Soler, dueños de un 33,15%, suscribieron un acuerdo de división de la compañía. La primera inmobiliaria del parqué español y la tercera de Europa se esfumó.

La historia no quedó ahí. El acuerdo contempla que cada acción de la compañía vale 75,67 euros, muy lejos de los 117,85 euros a los que cerró el viernes 16 de febrero, dos días antes de que se firmara la operación. Sin duda, Rivero ha hecho gala de su filosofía y ha aprovechado su escasa presencia en la Bolsa para realizar operaciones «casi impensables», como él mismo ha reconocido, y mover a su antojo su capital flotante (free float), que apenas alcanza un 14% en el parqué.

Pero Rivero no es el único de estas nuevas estrellas inmobiliarias que justifican su presencia en la Bolsa con poco menos de un 15% de sus acciones, sortean a Conthe y dominan ese escaso free float para favorecer sus operaciones. Su alumno más aventajado es sevillano. Se llama Luis Portillo y su coloso bursátil es Inmobiliaria Colonial.

Los 'nuevos empresarios'

Hace apenas cuatro días que sus accionistas apoyaron en una junta extraordinaria al nuevo gigante bursátil, una empresa cuyo free float también será pequeño. Las compañías cuya fusión han propiciado su nacimiento tienen un 15% y un 6% de capital flotante (Inmocaral y Colonial, respectivamente).

José Alberto Barreras se suma a la lista de estos nuevos inmobiliarios de Bolsa. Su sociedad, la canaria Montebalito, controlada por él en un 89,5%, apenas tiene un 5,2% de acciones en el mercado. El pasado viernes se confirmó que el banco de negocio EBN y la Caja de Burgos se hicieron con un 3%.

El presidente del grupo Reyal, Rafael Santamaría, se erigió hace dos meses como presidente de la inmobiliaria Urbis. La OPA (Oferta Pública de Adquisición de acciones) que lanzó por el 96,41% de su capital concluyó con éxito. Sin embargo, las acciones que quedaron en el parqué apenas alcanzaron un porcentaje del 3,5%. Las primeras palabras del nuevo presidente fueron decisivas: «Nuestro objetivo debe ser alcanzar el liderazgo en el sector».

El pasado 18 de enero, el presidente de la constructora San José, Jacinto Rey, fue nombrado presidente de Parquesol. Rey adquirió el 50,79% de la acciones a la familia Fernández Fermoselle. Sólo un 16,4% del capital está en el parqué.

El valenciano de 40 años Enrique Bañuelos de Castro se ha convertido también en el ejecutivo de moda del sector inmobiliario. Preside Astroc Mediterráneo, donde controla más del 67% de las acciones. Un 14,5% conforma su free float.

El toque de color lo pone Sotogrande, con sólo un 2,2% de sus títulos en Bolsa. Gabriele Burgio, presidente de NH Hoteles, lanzó a finales del año pasado una OPA por el 21% del capital de la inmobiliaria, filial del grupo hotelero.

Dos de las pocas inmobiliarias que destacan en el parqué por gozar de un capital flotante superior al 40% son Fadesa y Renta Corporación. El vallisoletano Fernando Martín, dueño de Martinsa, está atando los últimos cabos para poner fin a la OPA que lanzó sobre la gallega Fadesa. En este caso, el free float de la compañía asciende a un 42%. La salida a Bolsa de Renta Corporación hace un año, con un 43,4% de sus acciones, puso en el ojo del huracán a Luis Hernández de Cabanyes, un empresario de 41 años.

Los pocas acciones que la mayoría de las inmobiliarias tienen en Bolsa limitan la compraventa de títulos y facilitan que sus principales accionistas puedan sostener el valor en niveles beneficiosos para sus proyectos corporativos a través de sus propios brokers. El control de la CNMV sobre estas operaciones es imposible, ya que no se incumple la ley.

'Situación de pico'

En poco más de cuatro años, el sector inmobiliario ha creado una burbuja en la Bolsa que ha situado a sus valores en la posición que se conoce como situación de pico. Los precios son atractivos, se han disparado y los empresarios quieren mayor liquidez y más valor. El negocio se ha recalentado de tal manera que ha puesto en peligro la presencia del sector en la Bolsa. El escenario recuerda, sin duda, al boom de las punto.com hace siete años. Todo lo que sube, tiene que bajar.

¿Qué ha pasado? Está claro que la bonanza que ha atravesado el sector residencial gracias al bajo precio del dinero ha estimulado la demanda de este tipo de activos y ha revolucionado a los empresarios inmobiliarios, que se han puesto a comprar y han saciado su apetito de Bolsa.

El mercado inmobiliario español lleva ya nueve años creciendo (desde 1998) por la buena marcha de la economía, la implantación del euro y los bajos tipos de interés. La demanda de viviendas anuales ha alcanzado las 350.000. A esto se ha sumado la escasez de suelo urbanizable, que ha disparado el coste de la principal materia prima de las promotoras de viviendas.

Pero es evidente que el sector se está parando. Hoy por hoy, se construyen hasta 800.000 viviendas anuales, lo que hace que el mercado deba tragarse las sobrantes. Los ciudadanos están endeudados y carecen de liquidez para comprar una casa. Con este telón de fondo, quien realmente está sufriendo no son las inmobiliarias cotizadas, que apenas suponen un 7% de la cuota de mercado, sino los más de 5.000 pequeños promotores que existen.

Los más precavidos están siendo los bancos y las constructoras, que se están desprendiendo de las participaciones que poseen en el negocio inmobiliario, aprovechando así los elevados precios. Es el caso de La Caixa en Colonial, BBVA en Metrovacesa o Banco Santander en Dragados, entre otros. ¿Y quién está comprando? Pues esos empresarios anteriormente enumerados, que quieren entrar en Bolsa, pero controlar la mayor parte del capital. Los analistas coinciden en que el fin del ciclo expansivo de la vivienda está cerca y que los bancos volverán a hacerse con el negocio inmobiliario.